高融资性

产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，其运作模式实际是一种“售后包租”的形式，它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托开发商或者专业的酒店管理公司经营，获得一定的投资回报。

“准确说来，这是一种返租形式，或者说是带租约出售，它具有房地产的特性，是房地产和理财结合的产品，在理想状态下收益会比较高。”中华分时度假机构的董事长何红光指出，以他的经验判断，国际上产权式酒店的平均回报率应在6%—10%。

“大部分开发商都会将产权式酒店视为一种融资形式，产权式酒店项目的普遍融资率都能高达90%以上。”专业机构人士表示，“这种融资趋利性本身就蕴藏着很大的风险，直接导致很多产权酒店的开发者根本无暇顾及今后的经营问题。”

8 % 的理想投资主义

“2008年和2009年，国内产权式度假酒店问题将集中凸现。”一地产学术研究专家发出了有点“耸人”的市场信号，“一般酒店在前两年的经营都是亏损的，因此开发商通常会虚增房价，用抬高的差价来回报业主，因此经营方不会有任何风险，如果酒店赢利了，开发商还有利润，业主的回报率都能保证。但是在三年之后，如果酒店的赢利状况并不好，经营方将会出现资金问题。”

据了解，产权式度假酒店的建造成本只比传统酒店的建造成本多出大约25%，而在建设阶段的售价却可抬高25%至40%，同时，由于面积不大，总价不高，还容易给消费投资者造成错觉，认为其价格不高。

此外，高额的投资回报率也是需要注意的。

“酒店前期的市场开拓，今后的管理都需要大量资金，因此过高的投资回报率是不现实的，能达到6%已经非常不错了。”业内人士分析认为，“现在大部分产权式酒店设定的回报率都在8%左右，这还是按最理想的经营条件来计算的，通常开发商会告诉投资者预期的入住率是50%，同时，标准间价格也是按照旺季的价格来计算。”

“实际上，产权式酒店多为度假型酒店，季节性很强，整体收益率偏低。全国度假酒店的平均入住率只有40%。”专业理财人士指出，“即使在旅游旺季，酒店也会推出网络价和团体价，通常是最高价的50%—70%。”

传统模式需求变

“作为投资者，最好掌握一些产权式酒店的基本情况，以帮助自己判断。”投资分析师建议，“配套设施、周围房地产项目的价格、基本装修都是判断产权式酒店实际价格的依据。”

此外，税费也是关键问题。从相关规定了解到，产权酒店的经营业主取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“服务业—租赁业”双重征税，包括分别占租金总额5%、7%、3%的营业税、城建税、教育税，以及按租金的12%征收的房产税、个人所得税等等，总共一加，大概占了总回报率的1.5%左右。也就是说，一个回报率为8%的酒店，实际到达投资者账上也应是6.5%。
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